Rok 2026 je charakteristický výraznou geopolitickou a ekonomickou volatilitou, která zásadně ovlivňuje chování realitních trhů napříč regiony. Investoři se tak stále častěji zaměřují na strategie, jež umožňují snížit koncentraci rizika a současně zachovat dlouhodobý růstový potenciál portfolia. Diverzifikace napříč geografickými oblastmi i typy nemovitostí se v tomto kontextu stává nezbytným předpokladem stabilního výnosu.
Rezidenční segment: stabilita s omezeným výnosovým potenciálem
Rezidenční nemovitosti tradičně představují jedno z klíčových aktiv v portfoliích středoevropských investorů, a to zejména díky stabilní poptávce a relativní předvídatelnosti. Česká republika vykazuje dlouhodobě vysoký zájem o vlastnické bydlení, což je dáno kulturními preferencemi i historickou zkušeností s nízkou dostupností bytů. Přesto má tento segment svá omezení. Průměrný hrubý výnos z nájemního bydlení se v domácím prostředí pohybuje kolem 3,8 %, což je v porovnání s řadou evropských metropolí relativně nízká hodnota. Například Varšava, Bukurešť či Atény dosahují výrazně vyšších výnosů, což reflektuje odlišnou dynamiku regionálních trhů.
Častý problém českých investorů spočívá v koncentraci aktiv v jedné lokalitě, což zvyšuje sektorová i geografická rizika. Přímé vlastnictví navíc s sebou nese i značné požadavky na správu a nižší flexibilitu při změnách tržních podmínek.
Komerční nemovitosti: širší diverzifikační a výnosový potenciál
Komerční sektor nabízí komplexnější investiční možnosti a širší spektrum výnosových profilů. Mezi nejvýznamnější podsegmenty patří logistické a průmyslové nemovitosti, kancelářské budovy, retailové jednotky, hotely, datová centra či zařízení pro studenty nebo seniory. Tyto typy aktiv jsou ovlivňovány rozdílnými ekonomickými cykly, strukturálními trendy a technologickými změnami, což umožňuje efektivnější řízení rizika v rámci portfolia.
Logistický sektor vykazuje dlouhodobě nadprůměrnou výkonnost, a to zejména díky růstu e‑commerce a reorganizaci dodavatelských řetězců. Self‑storage segment, jenž má v západních zemích stabilní pozici, se začíná dynamicky rozvíjet i v České republice. Oproti tomu kancelářské a retailové nemovitosti jsou citlivější na výkyvy ekonomické aktivity a změny spotřebitelského chování.
Regionální rizika a odlišnosti trhů
Jednotlivé zahraniční destinace vykazují specifická investiční rizika, která je nutné zohlednit při alokaci kapitálu. Jižní Evropa (např. Kypr, Řecko) prochází obdobím výrazného růstu cen rezidenčních nemovitostí, avšak zároveň s rizikem potenciálního přehřátí trhu a vysoké závislosti na turismu. Britský trh se potýká s poklesem investiční aktivity a měnovou volatilitou, zatímco Dubaj nabízí atraktivní výnosy, avšak s vyšší citlivostí na globální ekonomické cykly a geopolitiku regionu. Asijské trhy, zejména Thajsko a Indonésie, přinášejí růstový potenciál doprovázený právními omezeními a vyšší sezónností. Tradiční alpské destinace se zase potýkají se změnami klimatu a demografickým vývojem.
Výhody fondového řešení v kontextu moderního investičního řízení
Přímé vlastnictví nemovitostí poskytuje investorovi kontrolu nad aktivem, avšak zároveň zvyšuje jeho expozici vůči lokálním tržním podmínkám a vyžaduje časové i provozní kapacity. Fondové struktury – včetně FKI či REITů – naopak umožňují efektivní geografickou a sektorovou diverzifikaci i s nižší vstupní investicí. Snižují tak volatilitu portfolia, byť za cenu poplatků a nižší míry kontroly.
Fondové investování představuje sofistikovaný nástroj pro investory, kteří usilují o dlouhodobě stabilní výnosy a efektivní řízení rizik bez nutnosti každodenní operativní správy majetku. Na rozdíl od přímého vlastnictví, které koncentruje kapitál do jednotlivých aktiv a vystavuje investora specifickým lokálním rizikům (například regulacím, regionálním ekonomickým cyklům či změnám v poptávce), fondové struktury umožňují rozložit investici mezi desítky až stovky nemovitostí napříč různými trhy a segmenty. Profesionální správci provádějí detailní tržní analýzy, aktivně optimalizují portfoliovou alokaci a průběžně monitorují rizika, což vede k nižší volatilitě a vyšší provozní efektivitě. Fondy také těží z ekonomiky z rozsahu – disponují lepší vyjednávací pozicí, přístupem k institucionálním příležitostem a často i k typům nemovitostí, které jsou pro individuální investory kapitálově nedostupné (například logistické parky, hotely či datová centra). Zatímco přímé vlastnictví poskytuje maximální kontrolu, fondové řešení nabízí výrazně širší diverzifikaci, nižší časovou náročnost a konzistentnější dlouhodobý výnosový profil, což z něj činí klíčový prvek moderních realitních portfolií.
Diverzifikace jako základ odolného portfolia
V prostředí rostoucí geopolitické nejistoty představuje diverzifikace klíčový nástroj pro dlouhodobou ochranu kapitálu. Kombinace rezidenčních a komerčních aktiv, doplněná o promyšlené geografické rozložení mezi stabilní evropské trhy, dynamicky se rozvíjející regiony jihovýchodní Evropy a vybrané exotické destinace, vytváří základ portfolia s vysokou odolností vůči tržním výkyvům. Strategie propojující přímé a fondové investice umožňuje investorům optimalizovat výnosový profil a současně minimalizovat rizika spojená s jednotlivými trhy.
Tomáš Valenta
Senior relationship manager