Značka Accolade v posledních letech rezonuje nejen v uších investorů. Možná jste si všimli, že stejnojmenná skupina byla loni na podzim hlavním partnerem Mezinárodního filmového festivalu v Karlových Varech. Možná jste také zaznamenali její vlajky (stejně jako vlajky Consequ) třepotající se u jedné z našich budov u Pražského okruhu v Ruzyni. Možná jste jen prožili pár let s investičními akciemi Accolade fondu a jste rádi, že jste takové investiční rozhodnutí udělali. Pro všechny ostatní je Accolade již od roku 2014 fondem spravujícím průmyslové nemovitosti v Česku, v Polsku a nově i v Německu.
Accolade Industrial Fund se specializuje na průmyslové nemovitosti a funguje na principu, kdy již postavenou průmyslovou halu nebo logistické centrum pronajímá bonitním klientům a vydělává tak na nájmu. Hlavní výhodou tohoto obchodního modelu oproti realitním nemovitostem určeným k individuálnímu bydlení je, že se nájemní smlouvy podepisují na delší časový horizont, obvykle na období alespoň deseti let. Smlouvy jsou dále zajištěny garancí banky či jistinou. Další výhodou je vysoká obsazenost objektů. Oproti jiným komerčním nemovitostem, například obchodním centrům, kde se nájemníkům pronajímá pouze malá část celé nemovitosti, se jednomu subjektu standardně pronajímá celý průmyslový objekt. Kromě přímého pozitivního finančního vlivu má investice do fondu Accolade i ekonomický přínos, neboť investoři podporují růst a vybavenost české ekonomiky, do které tak přivádí nové investory a perspektivní společnosti ze zahraničí. Díky tomu se zvyšuje zaměstnanost v pohraničních regionech a v oblastech, kde jsou průmyslová centra budována, a posilují tak lokální ekonomiku.
Samozřejmě, počet nemovitostních fondů v posledních letech roste jako tweety Donalda Trumpa, jsou mezi nimi ale podstatné rozdíly. Za pět let své činnosti dokázal Accolade skoupit nemovitosti o celkové ploše přes JEDEN milion metrů čtverečních a držet v nich bonitní nájemce. DHL, Tchibo, Assa Abloy, i taková jména posílají do fondu pravidelně nájemné, které dnes činí celkem 1,3 mld. CZK ročně. Zde je nutné namítnout, že jakkoliv vysoký nájem investorovi nevyváží případné poklesy cen nemovitostí. A ceny průmyslových parků v ČR jsou přece jen poblíž svých maxim (asi jako valná většina ostatních aktiv). Na rozdíl od jednoduchých nemovitostí ale cenu určují znalci s mezinárodním přesahem CBRE a Knight Frank. A na rozdíl od drtivé většiny ostatních fondů má Accolade podepsané nadstandardně dlouhé nájemní smlouvy. Průměrná doba do ukončení nájmů je aktuálně necelých osm let. Kdo z vás to má?
Nutno říci, že všechny fondy mají nějaká rizika a že ani Accolade nejde srovnávat se státním dluhopisem. Například míra zadlužení fondu osciluje mezi 60 a 70 %, což není málo. Fond inkasuje nájmy v eurech, takže korunoví investoři budou tratit minimálně pár desetinek na zajištění. I tak rostla hodnota korunové třídy akcií za poslední rok velmi nadprůměrně. A vzhledem k rostoucím cenám těchto nemovitostí pro následující roky cílí fond na zhodnocení 7 % p. a. I to by bylo na nemovitostním trhu uspokojivé.
Co je tedy nového mimo to, že fond koupil první nemovitost v německém Alsdorfu? Rozšíří se skupina investorů, kteří budou moci fond koupit. V roce 2014 totiž vznikal fond z legislativních důvodů na Maltě jako tamní fond kvalifikovaných investorů. To přináší českým podílníkům specifické požadavky. Nejhmatatelnější z nich je požadavek na minimální investici 75 000 EUR nebo ekvivalent v CZK, což je dvojnásobná částka v porovnání s českým minimem pro obdobné fondy. Tuto skutečnost se rozhodl Conseq překonat založením tzv. feeder fondu pod českou jurisdikcí, který bude výhradně nakupovat investiční akcie Accolade Industrial Fund. Tím se sníží minimální investice na 1 mil. CZK, a navíc budou mít investoři možnost fond kombinovat v rámci tohoto objemu s ostatními fondy, jež Conseq obhospodařuje. Majitelé Conseq depozitního fondu nebo kteréhokoliv fondu Private Invest si tak mohou Accolade přikoupit již za 100 000 CZK.
Legitimní dotaz je, zda s novým Accolade Industrial fondem fondů nebude spojená vyšší nákladovost pro klienta. Odpověď je, že minimálně, a to z důvodu, že fond bude nakupovat pouze institucionální třídu Accolade Industrial, která je standardně dostupná pouze velkým investorům od 740 000 EUR a s jejímž držením se pojí nižší management fee. Veškeré odměny obhospodařovatele, které inkasuje skupina Conseq za distribuci fondu, budou reinvestovány do fondu a budou tak představovat jeho výnos. Celková nákladovost by tak měla činit necelých 0,2 % p. a. nad náklady podkladového fondu. Jednoznačná výhoda je, že obchodní dny jsou sladěny natolik, že na účtu nového fondu nebudou ležet peněžní prostředky, ale budou rovnou investovány do podkladového fondu. Obchodní dny jsou nastaveny kvartálně s tím, že platný pokyn a peníze po klientovi požadují oba fondy již 15. den daného měsíce, ve kterém se s fondem obchoduje (březen, červen, září a prosinec). To dává dostatečný prostor, aby fond mohl ihned při obchodním dni investovat do průmyslových nemovitostí.
Pokud tedy máte zálusk na investice velkých hráčů, opět k nim můžete být blíže. Historie obhospodařovatele Accolade totiž ukazuje, že to pánové myslí opravdu vážně.
Tomáš Kálal
Senior Relationship Manager
Wealth Management
Conseq Investment Management, a.s.
UPOZORNĚNÍ NA RIZIKA