Tuzemské realitní fondy mají chuť nakupovat, zatímco zahraniční hráči prodávají. S portfolio manažerem Vladanem Kubovcem z fondu Conseq realitní jsme probrali, co se právě děje na trhu a proč může být pro konzervativního investora realitní fond lepší volba než vlastní nemovitost, i když na ni má.
Jak hodnotíte situaci na realitním trhu?
Trh s nemovitostmi ožívá. Růst zaznamenáváme nejen v kancelářském segmentu, ale v celém sektoru.
Zajímavé je, že víc než 80 procent investorů do nemovitostí jsou české subjekty, převážně domácí fondy. Češi mají k nemovitostem silný vztah, což se odráží i v tom, že tyto fondy mají dostatek kapitálu. Naopak zahraniční fondy teď spíš prodávají. Potřebují peníze jinde, třeba kvůli ztrátám v Německu nebo ve Francii. Když se jim v Česku naskytne šance něco výhodně prodat, většinou ji využijí.
Co byste poradil někomu, kdo se rozhoduje mezi koupí vlastní investiční nemovitosti a investicí do realitního fondu?
Pokud se podíváme čistě na výnos z pronájmu bytu bez započítání růstu ceny nemovitosti, každý si snadno spočítá, že tenhle výnos je výrazně nižší než výkonnost většiny realitních fondů. Ano, v posledních letech ceny bytů rostou a vítr fouká do plachet, takže když do toho člověk započítá i cenové zhodnocení, může mu to dávat smysl. Jenže tohle nemusí trvat věčně – a na to řada lidí zapomíná. V úvahu by se měl vzít i čas, který vlastník musí investovat do údržby nemovitosti: musí se starat, řešit opravy, nájemníky, administrativu. A čas je dnes pro většinu lidí to nejvzácnější. Investice do fondu je v tomhle ohledu mnohem pohodlnější.
Můžete stručně představit váš fond?
Jsme fond, který sází na rozložení rizika a snažíme se mít portfolio co nejlépe diverzifikované mezi všechny hlavní segmenty realitního trhu, tedy mezi kanceláře, průmyslové objekty a retail, to znamená obchodní plochy. Usilujeme i o geografickou diverzifikaci. Pokud nastane nečekaná situace, která negativně ovlivní jeden segment (jako to bylo třeba během covidu), diverzifikace pomáhá ztráty vyrovnávat. Díky tomu by si fond měl udržet dobrou výkonnost, protože ostatní části portfolia ho podrží.
Co dalšího považujete za pilíř své strategie?
Snažíme se chytat příležitosti. Nebojíme se cíleně kupovat nemovitosti, které jsou podle nás podhodnocené, ale mají potenciál se zhodnotit. Pokud se o ně dobře staráme, dokážou hodnotu získat zpět. Máme za sebou případy, kdy jsme takovou nemovitost pořídili v problémech, dali ji do pořádku a úspěšně prodali.
Kdy takové příležitosti vznikají?
Často ve chvíli, kdy je prodávající v ekonomických potížích nebo když budova už nezapadá do jeho portfolia. Někdy jde i o špatně udržované objekty. Pokud je převezme někdo, kdo se o ně aktivně stará, mohou opět nabýt na hodnotě.
Dají se k výhodnějším nákupům využít i propady trhu, které jste zmiňoval?
Ano, my se snažíme na výkyvy trhu reagovat. Před covidem byl propad například u průmyslových nemovitostí, po pandemii naopak výrazně posílily. U obchodních center a kanceláří zase panoval strach, že je home office úplně zničí. Ale pokud věříte, že tyto nemovitosti mají budoucnost, můžete nakoupit levně a později na tom vydělat.
Zároveň zařazujeme do fondu i budovy, které jsou kvalitní již v době nákupu. Typicky áčkové průmyslové haly s dobrými a dlouhodobými nájemci, které drží celé portfolio v rovnováze.
Můžete upřesnit, jaký podíl teď mají jednotlivé typy nemovitostí ve vašem fondu?
Zhruba dvacet procent máme v kancelářích, zbytek je rovnoměrně rozdělen mezi retail a průmysl. Do budoucna chceme, aby každý ze tří segmentů tvořil přibližně třetinu. Nově jsme navíc začali investovat i do developmentu, tedy do výstavby, kam plánujeme dát až deset procent prostředků fondu.
Na jaký výnos cílíte?
Míříme na roční zhodnocení mezi pěti a šesti procenty. Když bude trh přát, může to být i víc, rádi si sáhneme na vyšší čísla. Pokud ale nastane horší období, jsme připraveni, že fond může dočasně mít i nižší výnos.
Jak moc využíváte k financování úvěry?
Ve srovnání s jinými fondy máme dluh opravdu nízký. Dlouhodobě jsme drželi vysokou rezervu v hotovosti, ale teď ji chceme postupně využít a poměr úvěru k hodnotě aktiv zvýšit. Pořád ale zůstáváme velmi konzervativní, úvěry odpovídají zhruba devíti procentům majetku fondu, to je hodně málo.
Úvěry si bereme až po koupi nemovitosti. Díky tomu máme víc času na vyjednání lepších podmínek s bankou.
Co jste v poslední době koupili?
V posledním čtvrtletí jsme realizovali tři významnější transakce – jeden prodej a dva nákupy. Prodali jsme kancelářský komplex A7 Office Center v Praze-Holešovicích, který jsme drželi téměř šest let. Po odchodu hlavního nájemce Czech News Center by nemovitost pro další využití vyžadovala výrazné úpravy, a proto jsme se rozhodli ji prodat.
Koupili jsme ale v Holešovicích jiný kancelářský objekt – budovu Visionary. Jde o architektonicky zdařilou budovu na atraktivní adrese, která splňuje velmi vysoké technické standardy. Věříme, že by se mohla stát novou vlajkovou lodí fondu.
Druhou akvizicí byl skladově-logistický areál u Olomouce. Podařilo se nám dojednat dobrou kupní cenu a nemovitost má podle nás díky lokalitě a kvalitním nájemcům solidní potenciál. Olomouckému regionu věříme dlouhodobě a očekáváme další posílení, mimo jiné i s ohledem na plánované dokončení dálnice D35.
Jak vlastně vypadá regionální rozložení vašeho portfolia? Plánujete případně expandovat i do zahraničí?
Až na jednu výjimku máme všechna aktiva v Česku. Pokud jde o kanceláře, chceme se dál soustředit výhradně na Prahu. U retailu jsme otevření celému Česku, tam geografické omezení nemáme. Do budoucna chceme posílit v Polsku, a pokud se naskytne příležitost, podíváme se i do Německa nebo Rakouska.
Čím se váš fond liší od ostatních?
Výhodou našeho fondu je zmíněná diverzifikace, nespoléháme se jen na jeden typ nemovitostí. Díky zkušenému týmu se nám dlouhodobě daří dosahovat stabilních výsledků, takže fond dobře plní roli konzervativní složky investičního portfolia.
Zakládáme si i na tom, že hodnota našich podílových listů odpovídá reálné tržní ceně. Všechno, co jsme zatím prodali, šlo za cenu, která byla o něco vyšší než naše ocenění. A to podle nás dokazuje, že čísla, která uvádíme, opravdu sedí. A historie nám už ukázala, že tohle nemůže říct zodpovědně každý.
Zdroj: peníze.cz