Žádné investiční aktivum neroste do nebe. Stejné tvrzení platí i pro realitní fondy, které jsou velmi oblíbené u českých investorů. Byli jsme svědky propadů dvou základních investičních tříd dluhopisů a akcií. Dluhopisové trhy ztratily jen od začátku roku 19 % (měřeno indexem globálních dluhopisových trhů) – Bloomber Barclays Global Aggregate Bond, na akciových trzích je situace velmi podobná, i akcie odepsaly na začátku roku 22 % (měřeno indexem globálních akciových trhů MSCI All Country World).
O důvodech propadů na finančních trzích bylo napsáno již mnohé – inflace, růst sazeb centrálních bank, válka na Ukrajině a s ní spojený počátek energetické krize a další faktory jejichž výčet by vydal na samostatný článek. Nyní si položme otázku, zda se dočkáme přecenění směrem dolů i pro alternativní investiční aktivum, jako je investování do realitních fondů? Někteří ekonomové srovnávají současnou situaci na realitním trhu s trhem nemovitostí v 80. letech ve Spojených státech, kdy tehdejší šéf centrální banky Paul Volcker neváhal prudce zvyšovat sazby. To mělo za následek pád cen nemovitostí o více než 20 %
V současné době sledujeme dva protichůdné trendy na trhu komerčních nemovitostí. První trend reprezentuje nákladovou stránku v podobě rostoucích sazeb v CZK, ale především v eurech (nemovitostní projekty inkasují příjem v EUR a i financování velmi často probíhá ve stejné měně). ČNB přijala odpovědnou restriktivní monetární politiku a nyní ji následuje i její větší a váženější sestra ECB. Na posledním zasedání Evropské centrální banky guvernéři jednohlasně odsouhlasili zvýšení základní úrokové sazby na úroveň 1,25 %. Důvod je více než zřejmý a konečně i ECB se odhodlala bojovat s vysokou inflací. Tyto faktory nahrávají poklesům cen nemovitostí.
Nyní se podívejme na opačný trend v realitním sektoru, který hovoří ve prospěch růstu cen nemovitostí. Jedná se o růst nájmů z nemovitostí. Většina manažerů z řad realitních fondů hodlá uplatnit počátkem následujícího roku inflační doložky v nájemních smlouvách. Pro růst nájmů hovoří stále nedostatečné kapacity nejen skladovacích prostor na českém území.
Jak k této otázce přistupujeme v Consequ?
Odpověď je velmi jednoduchá a myslíme si, že nemovitosti jsou posledním aktivem, u kterého zatím nedošlo k přecenění směrem dolů. Současné i budoucí nastavení základních úrokových sazeb jak ze strany ČNB, tak i ECB náš názor utvrzuje. Nyní se trh nachází ve fázi vyčkávání mezi kupujícími a prodávajícími. Které nemovitostní fondy uspějí v tomto vyčkávacím boji? Ty s nízkou mírou zadlužení a naopak připravenou hotovostí pro případné akvizice za již příznivé a férové ceny. Je důležité zmínit, že naakumulovanou hotovost připravenou pro budoucí akvizice v současném tržním prostředí mohou jednoduše uložit do ČNB za dlouho nevídaných 7 % p.a. Tento náš názor tlumočíme našim klientům a klient sám musí zvážit poměr rizika a výnosu dané investice. Přeji šťastnou ruku při výběru investic, a pokud stále váháte s výběrem ideální investice pro vás, kontaktujte naši sekci Wealth Managementu.
Michal Král
Senior Relationship Manager