Komentář k vývoji hodnoty Conseq Realitního fondu v březnu 2020

    Hodnota podílového listu korunové třídy Conseq Realitního fondu se v březnu 2020 snížila o 1,1 %. Přestože se jedná o poměrně malý pokles hodnoty, který vymazává výnos pouze posledních tří měsíců hospodaření fondu a meziroční výkonnost fondu zůstává i po tomto poklesu na hodnotě přes 4,5 %, dovolujeme si předložit podrobnější komentář, který objasňuje důvody tohoto poklesu.

    S ohledem na drastické omezení aktivity ve většině odvětví národního hospodářství, ke kterým došlo v návaznosti na  opatření přijatá vládou ve snaze zamezit šíření Covid-19, rozhodlo představenstvo Conseq Funds investiční společnosti, jakožto obhospodařovatele a administrátora Conseq Realitního fondu, požádat výbor odborníků o provedení mimořádného přecenění nemovitostního portfolia fondu k datu 31. 3. 2020.

    Výbor odborníků konstatoval, že vzhledem k zmrazení nemovitostního trhu, a to jak v ČR, tak ostatních státech středoevropského regionu, na kterém od vypuknutí pandemie neprobíhají téměř žádné nové transakce, nelze s jistotou kvantifikovat pohyb hladiny tržních cen nemovitostí, resp. růst či pokles míry kapitalizace (nájemního výnosu). Výbor odborníků se přiklonil k názoru, že předpokládaný růst rizikové prémie je plně kompenzován poklesem dlouhodobých bezrizikových výnosových měr, ke kterému dochází vlivem snížení základních úrokových sazeb a kvantitativním uvolňováním měnových politik, ke kterému přistoupila jak ČNB, tak ECB. V ocenění tedy nebylo přistoupeno k plošné změně kapitalizačních měr (nájemních výnosů). Naproti tomu výbor odborníků zohlednil riziko krátkodobého poklesu nájemního příjmu z nepotravinářských maloobchodních jednotek, ke kterému vzhledem k jejich nucenému uzavření s  velkou pravděpodobností dojde. Dále výbor v modelu ocenění prodloužil předpokládanou dobu mezi koncem stávajících nájemních vztahů a uvažovaných nových nájemních vztahů, a to vzhledem k  očekávanému zpomalení nájemní aktivity ve všech segmentech nemovitostního trhu.

    Úpravou těchto parametrů ocenění klesla hodnota nemovitostního portfolia Conseq Realitního fondu o necelá 3 %. Tento pokles byl ovšem částečně kompenzován zvýšením hodnoty vyjádřené v korunách měnově nezajištěné části portfolia nemovitostí, jejichž nájem je denominován v EURu, a to vlivem posílení směnného kurzu EURa vůči koruně.

    Celkově tedy hodnota podílového listu Conseq Realitního fondu poklesla pouze o 1,1 % meziměsíčně, meziročně fond i přes uvedený pokles zhodnotil prostředky klientů o 4,5 %.


    Graf vývoje Conseq realitního fondu

    Zdroj: Conseq


    Předpokládaný další vývoj

    Nacházíme se v mimořádné situaci, jejímž následkem dojde k pravděpodobně nejhlubšímu propadu světového HDP v moderních dějinách. Vzhledem k tomu, že tento propad je vyvolán jednorázovým šokem a nikoli systémovým selháním, a dále díky naprosto bezprecedentnímu rozsahu fiskálního a monetárního impulsu, ke kterému simultánně přistoupily téměř všechny vlády a centrální banky světa, lze očekávat, že se bude jednat pouze o krátkodobý propad trvající pouze dvě až tři čtvrtletí. Proto zatím nepředpokládáme, že recese přeroste v globální finanční krizi. S trochou štěstí může domácí realitní sektor toto období nejistoty přečkat bez hlubších otřesů. Opatrnost nám však velela promítnout současnou nejistou situaci do ocenění aktiv Conseq Realitního fondu radějí dříve, nežli později.

    Conseq Realitní fond vstupuje do tohoto období nejistoty ve výborné kondici. Naše portfolio je konzervativně oceněné, široce diverzifikované a nemovitosti jsou pronajaty ve většině případů dlouhodobě stabilním firmám, které s výjimkou nepotravinářského maloobchodu a stravování (na celkových nájmech se podílí pouze 28 %) jsou současnou krizí dotčeny jen nepřímo. Nejhůře postižený sektor – ubytování / zábava není v portfoliu fondu zastoupen vůbec. Likvidní finanční aktiva fondu (bankovní depozita, nástroje peněžního trhu) ve výši 700 mil. Kč tvoří 22 % hodnoty fondu.

    Předpokládáme, že současná nejistota na trhu přinese nové příležitosti, jež budeme díky silné hotovostní pozici moci využít.

    S přáním pevného zdraví,
    Tým Conseq Investment Management, a.s.


     

    Upozornění na rizika ›